Bedrijventerrein De Veken
Voor de ontwikkeling en exploitatie van bedrijventerrein De Veken 4 werkt de gemeente samen met Scholtens Projecten BV in een publiek-private samenwerking in de vorm van de Commanditaire Vennootschap De Veken CV. Via de jaarverslaglegging wordt de raad jaarlijks over de resultaten van deze commanditaire vennootschap geïnformeerd.
De Veken 3
Alle kavels in De Veken 3 zijn verkocht. De exploitatieopzet voor De Veken 3 is in 2023 geactualiseerd en laat een positief eindsaldo zien van afgerond € 1.820.000 op einddatum 2023.
De Veken 3 Uitbreiding
Voor De Veken 3 (uitbreiding) is de exploitatieopzet in 2023 geactualiseerd en geeft een positief resultaat te zien van afgerond € 2.816.000 op de einddatum (2023). Nu de kavels in deze fase volledig zijn uitgegeven en het openbaar gebied volledig is gerealiseerd, is eigendom en beheer van het openbaar gebied, overeenkomstig de gesloten exploitatieovereenkomst, aan de gemeente overgedragen.
De Veken 4 Bedrijventerrein
De Veken 4, fase A, is aangewezen als gronden in exploitatie. De grondexploitatie-opzet is laatstelijk in 2023 geactualiseerd en geeft op de einddatum (2028), na aftrek van fondsbijdragen en rentekosten, een positief saldo van ca € 1.084.000.
Locatie Loos/’t Bon
Voor dit terrein is op 7 mei 2009 door de raad een exploitatieopzet vastgesteld. Deze opzet is laatstelijk in 2023 geactualiseerd en geeft op einddatum (2024) een saldo van ca € 76.000 . Op deze locatie is nog circa 1.350 m2 uitgeefbaar.
Heerenweide
De exploitatieopzet is laatstelijk in 2023 geactualiseerd en geeft op de einddatum (2024), na aftrek van fondsbijdragen en rente een positief eindresultaat te zien van afgerond € 4.225.000.
Fase 3 is bouwrijp gemaakt. De derde fase van Heerenweide wordt volledig aardgasvrij gebouwd. Het gemeentelijk woningbedrijf bouwt 28 appartementen. De plandelen waar woningen zijn opgeleverd maken wij woonrijp. De woningen in fase 3d zijn in 2023 opgeleverd.
Voor ‘bovenwijkse voorzieningen’ heeft uw raad een bestemmingsreserve ingesteld waar toevoegingen alleen kunnen plaatsvinden via resultaatbestemming of via een ander specifiek daartoe door de raad genomen besluit. Bij winstneming wordt een bijdrage toegevoegd aan deze bestemmingsreserve bovenwijkse voorzieningen.
Op grond van de BBV-voorschriften moet op basis van het realisatiebeginsel tussentijds winst genomen worden als de mogelijkheid zich daartoe aandient. Bij meerjarige projecten betekent dit dat de winst niet pas aan het eind van een project als gerealiseerd wordt beschouwd maar gedurende de looptijd tot stand komt. Het toerekeningsbeginsel, voorzichtigheidsbeginsel en realisatiebeginsel zijn hierbij uitgangspunt. Voor het bepalen van de winst geldt het Percentage of completion (Poc-methode) Deze methode houdt rekening met de fase waarin een grondexploitatie verkeert, zowel wat betreft opbrengsten als kosten. Het resultaat van een ontwikkeling moet goed worden ingeschat. Door jaarlijkse actualisatie van de grondexploitatieberekeningen worden de verwachtingen onderbouwd. Deze winstneming wordt bij het opstellen van de jaarrekening berekend en verantwoord
Samenvattend overzicht grondexploitaties stand 1/1/2023
|
Grondexploitatie |
Uit te geven grond in m2 |
aantallen |
Grondprijzen per m2 |
einddatum |
Resultaat |
|
Loos |
1.350 |
2 kantoren |
€ 160 |
2024 |
€ 76.000 |
|
Heerenweide |
- |
- |
- |
2024 |
€ 4.225.000 |
|
Veken 3 |
- |
- |
- |
2024 |
€ 1.820.000 |
|
Veken 3 uitbreiding |
- |
- |
- |
2024 |
€ 2.816.000 |
|
Veken 4a |
52.944 |
6 bedrijven |
€ 175-210 |
2028 |
€ 1.084.000 |
Faciliterend grondbeleid
In 2023 is een aantal projecten door de gemeente begeleid. Het gaat om voorgenomen projecten en projecten in uitvoering waarover met de initiatiefnemers over verhaal van gemeentelijke kosten, exploitatieafspraken zijn/worden gemaakt in een anterieure exploitatie overeenkomst. Het gaat om de locaties van het beoogde Scheringa museum aan de Breestraat, BIK aan de v. Roozendaalstraat en aan de Spanbroekerweg van Zandhove en het voormalige Scheringa museum.
Risico’s en reserves
Voor de wenselijke omvang van de reserve zijn diverse factoren van belang, zoals de omvang van de geïnvesteerde bedragen (de boekwaarden), de looptijd van de exploitaties, conjuncturele risico’s, de risico’s van prijs- en rentestijgingen voor de exploitatiekosten, prijsdalingen voor de grondverkopen, tegenvallende subsidies, contingenteringsproblemen en afzetstagnaties. Bij samenwerking met projectontwikkelaars is ook de soliditeit van de betreffende ontwikkelaar een risicofactor waar het gaat om het investeren in bijvoorbeeld maatschappelijke doelstellingen of gewijzigd beleid. Tenslotte is de mate waarin voornoemde risico’s zijn afgedekt een belangrijk element. Kortom, er is een groot aantal factoren van belang, dat zich niet laat vastleggen in concrete cijfers.
De meest bepalende factor is naar onze mening het verwachte verloop van de boekwaarden, omdat dit een weergave is van het vermogensbeslag waarover de gemeente risico loopt. Daarnaast is het van belang te onderkennen dat er sprake is van verschillende risicoprofielen. Wanneer de gemeente projecten volledig in eigen beheer uitvoert, is er sprake van een hoger risicoprofiel dan wanneer de uitvoering volledig door en voor risico van een ontwikkelingsmaatschappij geschiedt. Ook is sprake van verschillende risicoprofielen op basis van de uiteindelijke bestemming van de uit te geven bouwrijpe terreinen: zoals woningen (sociale- of vrije sectorbouw), bedrijventerrein en scholen.
Om de financiële risico’s binnen de exploitatie van complexen te kunnen opvangen wordt een zodanige uitgifteprijs berekend waarmede onverwachte risico’s kunnen worden opgevangen. Hierbij dient rekening te worden gehouden met de maximaal haalbare uitgifteprijs op basis van de residuele en/of comperatieve waardemethoden. Uiteraard kan de winstmarge in gunstige zin worden beïnvloed indien de uitgifte van de bouwterreinen gunstiger verloopt dan de planning. Wanneer er tijdens de exploitatie majeure verliezen dreigen, kan worden overwogen de uitgifteprijs tussentijds naar boven bij te stellen als daarvoor ruimte aanwezig is dan wel zullen de verliezen genomen moeten worden ten laste van het begrote resultaat c.q. de reserve Grondexploitatie. De reserve Grondexploitatie had op 31 december 2023 een omvang van € 4.037.000.
|
Actie |
Activiteiten in begroting 2023 |
Gerealiseerd in 2023 |
|---|---|---|
|
Verder invullen locatie Loos Breestraat Opmeer. |
Verdere gronduitgifte |
nee |
|
Exploitatie De Veken 3 (incl. uitbreiding) i.s.m. De Veken BV |
Jaarverslag 2022 uitbrengen |
ja |
|
Exploitatie Heerenweide |
Woonrijp maken alle fasen 2 en 3 (gefaseerd) |
ja |
|
Voorbereiding nieuw bestemmingsplan, exploitatieopzet en -overeenkomst nieuw Bedrijfsterrein De Veken 4 in samenwerking met De Veken 4 CV. |
Voorbereiden De Veken 4. Overdracht gronden aan De Veken 4 CV |
ja nee |
|
Actualiseren exploitatieopzetten voor in ontwikkeling zijnde locaties. |
Actualiseren van alle grondexploitatie-opzetten en informeren gemeenteraad |
ja |
|
Sluiten en volgen van exploitatieovereenkomsten voor particuliere ontwikkelingen. |
In voorkomende situaties exploitatieovereenkomsten sluiten met daarin aandacht voor verhaal gemeentelijke kosten en kwaliteitsafspraken. |
ja |
|
Ontwikkeling woningbouw Hoogwoud-Oost |
Opzetten grondexploitatie |
ja |
|
Vrijkomende schoollocatie Hoogwoud |
Opzetten grondexploitatie |
nee |
|
Vrijkomende schoollocatie Opmeer |
Opzetten grondexploitatie |
nee |
|
Ontwikkeling Diaconieterrein |
Opzetten grondexploitatie |
nee |