Bouwgronden in exploitatie

Voor de ontwikkeling en exploitatie van bedrijventerrein De Veken 4 werkt de gemeente samen met Scholtens Projecten BV in een publiek-private samenwerking in de vorm van de Commanditaire Vennootschap De Veken (CV). Via de jaarverslaglegging wordt de raad jaarlijks over de resultaten van deze commanditaire vennootschap geïnformeerd.

De Veken 3
Alle kavels in De Veken 3 zijn verkocht. De exploitatieopzet voor De Veken 3 is in 2024 geactualiseerd en laat een positief eindsaldo zien van afgerond € 230.000 op de einddatum 2025. Er worden nog opbrengsten verwacht uit de verkoop van de groenstroken achter de bedrijven. Dit kan nog jaren duren.

Ontbinding CV De Veken 3
Per 25 november 2025 is de CV De Veken 3 ontbonden. Reden hiervoor is dat het doel waarvoor deze CV is opgericht, is gerealiseerd en de liquidatiejaarrekening over 2024 geen materiële posten meer bevat.

De Veken 3 uitbreiding
Voor De Veken 3 (uitbreiding) is de exploitatieopzet in 2024 geactualiseerd. Deze laat een positief resultaat zien van afgerond € 2.818.000 op de einddatum (2025). De kavels zijn in deze fase volledig uitgegeven en het openbaar gebied is volledig gerealiseerd. Daarom zijn het eigendom en beheer van het openbaar gebied aan de gemeente overgedragen, zoals is vastgelegd in de gesloten exploitatieovereenkomst.

De Veken 4 Bedrijventerrein
De Veken 4, fase A, is aangewezen als gronden in exploitatie. Na het vaststellen van het bestemmingsplan is gestart met een aantal werkzaamheden voor het bouwrijp maken van fase A. Ook de uitgifte van de kavels is begonnen.

In 2024 heeft de Raad van State het vaststellingsbesluit van het bestemmingsplan vernietigd. De gevolgen van dit besluit kunnen nog niet concreet worden gemaakt.

De ontwikkeling van De Veken 4 hangt samen met de toekomst van het recreatiepark. In 2025 zijn gesprekken over deze toekomst gevoerd. In een ruimtelijke visie moeten de belangen van het recreatiepark en De Veken 4 ruimtelijk worden bezien. In 2025 is het proces van de visie opgestart. Hoewel de planvorming van De Veken 4 is vertraagd, werkt de gemeente nog steeds aan de ontwikkeling van het bedrijventerrein.

Een deel van de Veken 4 wordt tot en met 2030 gebruikt als opvanglocatie voor asielzoekers.

Locatie Loos/'t Bon
Voor dit terrein heeft de raad op 7 mei 2009 een exploitatieopzet vastgesteld. Deze opzet is voor het laatst in 2025 geactualiseerd en laat op de einddatum (2026) een saldo van ca € 14.000 zien. Op deze locatie kan nog ongeveer 1475 m2 worden uitgegeven.

Heerenweide
De exploitatieopzet is per 31 december 2025 afgesloten. De resterende winst wordt verdeeld tussen de 3 samenwerkende partijen:

• De gemeente Opmeer
• Klok Ontwikkeling B.V.
• U.S.P. Vastgoed B.V.

In 2025 zijn de laatste werkzaamheden uitgevoerd aan het plan, waaronder openbaar groen en plaatsing van een kunstwerk.

Voor ‘bovenwijkse voorzieningen’ heeft de raad een bestemmingsreserve ingesteld. Toevoegingen zijn alleen mogelijk via resultaatbestemming of via een ander specifiek besluit dat de raad daarvoor heeft genomen. Bij winstneming wordt een bijdrage toegevoegd aan deze bestemmingsreserve bovenwijkse voorzieningen.

Samenvattend overzicht grondexploitaties stand 31/12/2025

Risico’s en reserves
Voor de wenselijke omvang van de reserve zijn diverse factoren van belang, zoals:

• de omvang van de geïnvesteerde bedragen (de boekwaarden).
• de looptijd van de exploitaties.
• conjuncturele risico’s.
• de risico’s van prijs- en rentestijgingen voor de exploitatiekosten.
• prijsdalingen voor de grondverkopen.
• tegenvallende subsidies.
• contingenteringsproblemen.
• afzetstagnaties.

Bij samenwerking met projectontwikkelaars is ook de soliditeit van de desbetreffende ontwikkelaar een risicofactor. Vooral als het gaat om het investeren in bijvoorbeeld maatschappelijke doelstellingen of gewijzigd beleid. Tot slot is de mate waarin voornoemde risico’s zijn afgedekt een belangrijk element. Kortom: er is een groot aantal factoren van belang die zich niet laten vastleggen in concrete cijfers.

De meest bepalende factor is volgens ons het verwachte verloop van de boekwaarden, omdat dit een weergave is van het vermogensbeslag waarover de gemeente risico loopt. Daarnaast is het van belang te onderkennen dat er sprake is van verschillende risicoprofielen. Als de gemeente projecten volledig in eigen beheer uitvoert, is er sprake van een hoger risicoprofiel dan als de uitvoering volledig door en voor risico van een ontwikkelingsmaatschappij plaatsvindt. Ook is sprake van verschillende risicoprofielen op basis van de uiteindelijke bestemming van de uit te geven bouwrijpe terreinen. Denk aan woningen (sociale of vrijesectorbouw), een bedrijventerrein en scholen.

Om de financiële risico’s binnen de exploitatie van complexen te kunnen opvangen, wordt een uitgifteprijs berekend waarmee onverwachte risico’s kunnen worden opgevangen. Hierbij moet rekening worden gehouden met de maximaal haalbare uitgifteprijs op basis van de residuele en/of comperatieve waardemethoden. Uiteraard kan de winstmarge in gunstige zin worden beïnvloed als de uitgifte van de bouwterreinen gunstiger verloopt dan de planning. Als er tijdens de exploitatie grote verliezen dreigen, kan worden overwogen de uitgifteprijs tussentijds naar boven bij te stellen als daar ruimte voor is. Óf de verliezen moeten ten laste van het begrote resultaat of de reserve Grondexploitatie worden genomen. De reserve Grondexploitatie had op 31 december 202 5 een omvang van € 4.400.000.