1C - Risico's Grondbedrijf en Woningbedrijf

De resultaatverwachting uit de grondexploitaties is inclusief reservevorming in het kader van bovenwijkse/infrastructurele voorzieningen en verminderd met eventueel reeds gerealiseerde winstnemingen. De winstprognoses zijn gebaseerd op actuele exploitatieopzetten. Het behalen van de geraamde resultaten is afhankelijk van ontwikkelingen, zoals veranderingen in uitgiftetempo (plancapaciteit versus opname/vraag capaciteit), vraaguitval in het duurdere segment, renteontwikkelingen, kostprijsontwikkelingen en ontwikkelingen van de bouw-grondprijzen. De exploitatieopzetten worden jaarlijks aan de hand van deze ontwikkelingen geactualiseerd en laten positieve resultaten zien. Zie hiervoor ook de paragraaf Grondbeleid. De reserve Bovenwijkse voorzieningen is bedoeld om de kosten van toekomstige projecten te kunnen dekken. De reserve wordt gevoed uit inkomsten uit gebiedsontwikkelingen.

Een nieuw bedrijventerrein, De Veken 4, fase A, in voorbereiding genomen. De exploitatie van dit bedrijventerrein komt in handen van de Commanditaire Vennootschap De Veken 4. De risico’s, kosten en opbrengsten van deze nieuwe ontwikkeling komen ten laste dan wel ten goede van deze CV. De gemeente Opmeer heeft een aandeel van 50% in de resultaten van deze CV.

De risico’s voor de Veken: Het vaststellingsbesluit van het bestemmingsplan is door de Raad van State vernietigd. Met het vernietigen van het bestemmingsplan, is er voorlopig geen grond meer voor verdere ontwikkeling. Door Industrieterrein De Veken B.V. wordt de nieuwe planologische procedure voorbereidt. Ook zal zij een globale calculatie maken, welke inzicht moet geven of de huidige over te dragen boekwaarde dan nog rendabel is.

In de exploitatieberekening is rekening gehouden met extra tijd voor planologische en juridische voorbereiding voor het opstellen van een bestemmingsplan. Het is onduidelijk hoeveel vertraging dit geeft. In de exploitatieberekening is vooralsnog uitgegaan van een ongewijzigd plan. Eventuele aanpassingen aan het plan hebben invloed op het financieel resultaat. Daarnaast is alles onder voorbehoud van een vastgesteld bestemmingsplan.

Weerstandscapaciteit

De reserve Woningbedrijf vormt de weerstandscapaciteit van het Woningbedrijf om risico’s op te vangen. Tot heden zijn de risico’s beheersbaar en is derhalve de aanspraak op de weerstandscapaciteit beperkt, doordat het Woningbedrijf zich vooral heeft gericht op het beheren van de woningvoorraad en in beperkte mate op het ontwikkelen van nieuwbouw.

Informatievoorziening

In het kader van risicobeheersing is in de afgelopen periode gewerkt aan verbetering van informatievoorziening, zodat er tijdig kan worden (bij)gestuurd:

doorrekenen van de meerjarenbegroting over een periode van 10 jaar (6 jaar langer dan de gemeentelijke begrotingsperiode)

inzichtelijk maken van de financiële continuïteit met ratio’s op het gebied van vermogen en liquiditeit

uitbrengen van maandelijkse prognoses en kwartaalrapportages.

Verduurzaming

Met oog op de ontwikkeling ‘van het gas af’ in 2040 (Transitievisie warmte) heeft het Woningbedrijf in kaart gebracht wat deze doelstelling betekent voor de verduurzaming van de woningvoorraad. De noodzakelijke maatregelen vergen aanzienlijke investeringen door het Woningbedrijf. Bijgevolg worden de volgende risico’s voorzien:

toenemende druk op vermogen en liquiditeit: Doordat het saldo liquide middelen beperkt is, moet financiering worden aangetrokken waardoor rentelasten oplopen. In de meerjarenbegroting is de impact van de oplopende leningportefeuille en rentelasten op het vermogen en de liquiditeit in de komende jaren in beeld gebracht. Jaarlijks wordt dit geactualiseerd met recente parameters.

oplopende rente-, prijs- en bouwkostenontwikkeling naast achterblijvende ontwikkeling huuropbrengsten: Dit heeft een negatief effect op de verdiencapaciteit van het Woningbedrijf. Hierdoor kan het investeringsvermogen in de knel komen. Dit kan (deels) worden ondervangen door het aanpassen van het huurbeleid.

toenemende woonlasten voor huurders: Indien de verduurzamingsmaatregelen onvoldoende of vertraagd worden uitgevoerd, kan dit leiden tot toenemende woonlasten (energielasten) voor de huurders met het risico op oplopende huurachterstanden.

indexering gemeentelijke begroting: In lijn met de Algemene dienst wordt de meerjarenraming (4-jaar) van het Woningbedrijf in de gemeentelijke begroting niet geïndexeerd. Doordat het Woningbedrijf niet wordt gecompenseerd voor de prijsontwikkeling vanuit het Gemeentefonds, bestaat het risico dat de begroting van het Woningbedrijf achterblijft bij de prijsontwikkeling.

Met de verbeterde informatievoorziening verwachten wij knelpunten tijdig te signaleren, zodat bijsturing mogelijk wordt. Bovendien staat de Algemene dienst garant voor de uitvoering van de verduurzamingsmaatregelen als de reserve Woningbedrijf ontoereikend wordt. Mocht er ondanks deze garantie knelpunten zich voordoen, dan moet bijvoorbeeld de uitvoering worden getemporiseerd om de financiële positie en liquiditeit van het Woningbedrijf toereikend te houden.

Inweven van het Gemeentelijk Woonbedrijf in de gemeentelijke organisatie

Het Gemeentelijk Woonbedrijf zal in 2027 via een transitie worden ingeweven in de gemeentelijke organisatie, waarbij de financiële administratie, de werkprocessen, ICT en het activabeheer van woningen (gemeenschappelijk met de activa van de gemeente) belangrijke aandachtspunten zijn. Nadat de Raad het besluit heeft genomen zal met de feitelijke transitie worden aangevangen. De dekking van de uitgaven als gevolg van de inhuur en de transitie zal worden gevonden in de aanvullende middelen van het Gemeentelijk Woonbedrijf, zoals opgenomen in het te nemen besluit.

Bij de transitie zal een belangrijk deel van de werkzaamheden in 2027 zijn verdere beslag krijgen, onder andere met de inzet van externen. Het risico van afhankelijkheid van de ingehuurde capaciteit en deskundigheid is zo veel als mogelijk afgedekt door het verkrijgen van verkregen commitment van de betrokkenen. Gezien de onzekerheid van de tijdige werving en het herstel van langdurig zieken is er een evident risico dat ook in 2027 nog verder beroep zal moeten worden gedaan op externe inhuur.

Rechtmatigheidsverantwoording

In het kader van de rechtmatigheidsverantwoording door de Raad brengen wij de volgende potentiële risico’s onder de aandacht:

·Inbesteding software applicatie. Voor het woningbedrijf zal een inbesteding en worden gedaan in verband met het uitfaseren van de huidige applicatie in 2027. Een tijdige transitie in 2027 zal door een inbesteding moeten worden voorafgegaan, waaronder ook de implementatie van de aan te schaffen software en de training van de gebruikers.

·Tijdige inbesteding van lopende contracten met onderaannemers. Voor enkele uitbestede werkzaamheden zal het Woningbedrijf tijdig contracten moeten afsluiten om potentiële risico’s t.a.v. de rechtmatigheid van de uitgaven te voorkomen.