1C - Risico's Grondbedrijf en Woningbedrijf

De resultaatverwachting uit de grondexploitaties is inclusief reservevorming in het kader van bovenwijkse/infrastructurele voorzieningen en verminderd met eventueel reeds gerealiseerde winstnemingen. De winstprognoses zijn gebaseerd op actuele exploitatieopzetten. Het behalen van de geraamde resultaten is afhankelijk van ontwikkelingen, zoals veranderingen in uitgiftetempo (plancapaciteit versus opname/vraag capaciteit), vraaguitval in het duurdere segment, renteontwikkelingen, kostprijsontwikkelingen en ontwikkelingen van de bouw-grondprijzen. De exploitatieopzetten worden jaarlijks aan de hand van deze ontwikkelingen geactualiseerd en laten positieve resultaten zien. Zie hiervoor ook de paragraaf Grondbeleid. De reserve Bovenwijkse voorzieningen is bedoeld om de kosten van toekomstige projecten te kunnen dekken. De reserve wordt gevoed uit inkomsten uit gebiedsontwikkelingen De Veken en Heerenweide.

De financiële risico’s voor Heerenweide zijn gering. Alle gronden zijn inmiddels uitgegeven. De kosten voor het woonrijp maken van de laatste fase zijn voorzien voor 2024. Het werk is al aanbesteed, de kosten mogen volgens het bestek worden geindexeerd. In de exploitatieopzet is hier ook rekening mee gehouden. Afhankelijk van het uitvoeringstempo van enkele onderdelen zijn er nog kosten te verwachten in 2025.

Een nieuw bedrijventerrein, De Veken 4, fase A, in voorbereiding genomen. De exploitatie van dit bedrijventerrein komt in handen van de Commanditaire Vennootschap De Veken 4. De risico’s, kosten en opbrengsten van deze nieuwe ontwikkeling komen ten laste dan wel ten goede van deze CV. De gemeente Opmeer heeft een aandeel van 50% in de resultaten van deze CV.

De risico’s voor de Veken: Het vaststellingsbesluit van het bestemmingsplan is door de Raad van State vernietigd. De gevolgen van dit besluit zijn nog niet concreet te maken. Er wordt onderzocht wat de juridische consequenties zijn.

Feit is dat het bestemmingsplan vernietigd is, er en dus voorlopig geen grond voor verdere ontwikkeling is. Daarvoor moet eerst een nieuw bestemmingsplan komen. Uitkomsten van het juridisch onderzoek en een globale calculatie moeten dan inzicht geven of de huidige over te dragen boekwaarde dan nog rendabel is.

In de exploitatieberekening is rekening gehouden met extra tijd voor planologische en juridische voorbereiding voor het opstellen van een bestemmingsplan. De verwachting is dat dit een vertraging van 2 jaar geeft. In de exploitatieberekening is vooralsnog uitgegaan van een ongewijzigd plan. Eventuele aanpassingen aan het plan hebben invloed op het financieel resultaat. Daarnaast is alles onder voorbehoud van een vastgesteld bestemmingsplan.

De reserve Woningbedrijf vormt de weerstandscapaciteit van het Woningbedrijf om risico’s op te vangen. Tot heden zijn de risico’s beheersbaar en is derhalve de aanspraak op de weerstandscapaciteit beperkt, doordat het Woningbedrijf zich vooral heeft gericht op het beheren van de woningvoorraad en in beperkte mate op het ontwikkelen van nieuwbouw (68 woningen in project Heerenweide). In het kader van risicobeheersing is in de afgelopen periode gewerkt aan verbetering van informatievoorziening, zodat er tijdig kan worden (bij)gestuurd:

• doorrekenen van de meerjarenbegroting over een periode van 10 jaar (6 jaar langer dan de gemeentelijke begrotingsperiode)
• inzichtelijk maken van de financiële continuïteit met ratio’s op het gebied van vermogen en liquiditeit
• uitbrengen van maandelijkse prognoses en kwartaalrapportages.

Met het oog op de ontwikkeling ‘van het gas af’ in 2040 (Transitievisie warmte) heeft het Woningbedrijf in kaart gebracht wat dit betekent voor de verduurzaming van de woningvoorraad. De maatregelen vergen aanzienlijke investeringen door het Woningbedrijf. Bijgevolg worden de volgende risico’s voorzien:

• toenemende druk op vermogen en liquiditeit: Doordat het saldo liquide middelen beperkt is, moet financiering worden aangetrokken waardoor de rentelasten oplopen. In de meerjarenbegroting is de impact van de oplopende leningportefeuille en rentelasten op het vermogen en de liquiditeit in de komende jaren in beeld gebracht. Jaarlijks wordt dit geactualiseerd met recente parameters.
• oplopende rente-, prijs- en bouwkostenontwikkeling naast achterblijvende ontwikkeling huuropbrengsten: Dit heeft een negatief effect op de verdiencapaciteit van het Woningbedrijf. Hierdoor kan het investeringsvermogen in de knel komen. Dit kan (deels) worden ondervangen door het aanpassen van het huurbeleid.
• toenemende woonlasten voor huurders: Indien de verduurzamingsmaatregelen onvoldoende of vertraagd worden uitgevoerd, kan dit leiden tot toenemende woonlasten (energielasten) voor de huurders met het risico op oplopende huurachterstanden.
• indexering gemeentelijke begroting: In lijn met de Algemene dienst wordt de meerjarenraming (4-jaar) van het Woningbedrijf in de gemeentelijke begroting niet geïndexeerd. Doordat het Woningbedrijf niet wordt gecompenseerd voor de prijsontwikkeling vanuit het Gemeentefonds, bestaat het risico dat de begroting van het Woningbedrijf achterblijft bij de prijsontwikkeling.

Met de verbeterde informatievoorziening verwachten wij knelpunten tijdig te signaleren, zodat bijsturing mogelijk wordt. Bovendien staat de Algemene dienst garant voor de uitvoering van de verduurzamingsmaatregelen als de reserve Woningbedrijf ontoereikend wordt. Mocht er ondanks deze garantie knelpunten zich voordoen, dan moet bijvoorbeeld de uitvoering worden getemporiseerd om de financiële positie en liquiditeit van het Woningbedrijf toereikend te houden.